Как купить недвижимость в Болгарии

Купить недвижимость в Болгарии проще простого. Для этого надо лишь деньги и загранпаспорт. Капельку терпения и вы владелец чемодана без ручки. Потому что даже самая дешевая или прекрасная недвижимость является чемоданом без ручки, если вы не знаете зачем она вам нужна.

Прежде чем решиться на покупку недвижимости в Болгарии, надо точно понять зачем это вам. Потому что недвижимость надо охранять и ежегодно оплачивать налоги и ее содержание.

Эта статья для тех, кто думает прежде чем делает

Если у вас появились лишние деньги и вы решили совместить приятное с полезным, то есть прикинули, что было бы неплохо вложить их в недвижимость за границей, первое о чем вы думаете "зачем". Зачем вам нужна эта недвижимость за границей?

Как правило, ответов бывает три:

  1. Инвестиция. Купил дешевле, продал дороже.
  2. Для себя. Это значит покупка недвижимости в "полезной для здоровья" местности для личного отдыха. Например на морских, горнолыжных или бальнеологических курортах. Сюда же я отношу покупку недвижимости для постоянного проживания в городах (условно - "на ПМЖ").
  3. Заработок. То есть вы покупаете недвижимость в ходовом месте для того, чтобы сдавать ее в аренду. Долгосрочную или краткосрочную - это уже зависит от места.

Честно скажу, что исходя из моего прошлого риелторского опыта и настоящего опыта моих знакомых риелторов, самая распространенная цель покупки недвижимости в Болгарии это №2 - личный отдых или "ПМЖ".

Недвижимость в Болгарии для себя

В эту категорию я отношу недвижимость как "дача" и недвижимость для постоянного проживания.

Начнем с дачи

"Дача" бывает не только для летнего морского отдыха. В Болгарии есть и зимняя "дача" - на горнолыжных курортах. И межсезонная - на бальнеологических (хотя купаться в термах можно круглый год).

То есть отсюда вытекает, что "болгарская дача" может быть всесезонной или круглогодичной. Жаль только, что в Болгарии нет горнолыжного и морского курортов в одном месте.

Вот бальнеологические и горнолыжные есть:

Также есть морской и бальнеологический в одном лице:

  • курорт Поморие одновременно морской и грязелечебный,
  • приморский город-порт Бургас предлагает свои пляжи и бальнеологию,
  • в Варне на пляже есть термальные бассейны,
  • а на курорте Святые Константин и Елена есть и море, и термальные бассейны.

А вот горнолыжных курортов на побережье нет, потому что там не такие высокие горы. Это скорее огромные холмы, кататься на лыжах там, конечно, можно, но курортных спортивных трасс там нет.

При выборе недвижимости в качестве дачи, вы должны для себя решить, какой отдых вы любите больше - активный или пассивный.

Разумеется, под активным я подразумеваю лыжи, сноуборд и хайкинг по горам и лесу, а под пассивным лежание на пляже и хайкинг от бассейна до моря или ресторана:-)

Также надо отдавать себе отчет, что на море более высокая влажность и жара там переносится тяжелее, чем в горах. Это мой личный опыт здорового человека и я на этом настаиваю.

Если вы решили, что хотите купить морскую дачу, то открываете карту болгарского побережья в гугле и смотрите какой рельеф местности вам больше подходит. Дело в том, что болгарское Черноморье делится на северное и южное - разделителем принято считать гору Стара Планина, которая плавно спускается в море.

К северному Черноморью относятся такие города и курорты как:

  • Обзор
  • Бяла
  • Варна
  • Святые Константин и Елена
  • Солнечный день
  • Золотые пески
  • Албена
  • Балчик
  • Каварна

И другие рядом - смотрите по карте.

К южному Черноморью относятся такие города и курорты как:

И другие рядом с ними - смотрим карту.

Вид на Несебр из города Святой Влас

В чем разница? Честно говоря, это трудно объяснить словами, но разница есть. Я обычно рекомендую не полениться и не только посмотреть фотографии в интернете, но и проехаться самим по всему побережью. Если начать с раннего утра и не торопясь ехать вдоль побережья, то к позднему вечеру можно доехать от румынской границы до турецкой. Или наоборот. Зачем это делать за один день? Так очевиднее разница. Но можно и не заморачиваться - я не настаиваю 🙂

Официально разница в:

  • температурах - на южном жарче на пару градусов;
  • рельефе местности - на северном больше денивиляция.

Также принято считать, что на северном побережье больше дождей. А еще для Варны характерно историческое преобладание русскоязычного населения и в среднем более высокие цены, чем на южном побережье. Я говорю о ценах на недвижимость: покупку и аренду.

Когда вы определились с побережьем, выбирайте курорт или город. На побережье можно жить и в городах - все приморские города в какой-то степени курорты. Разница только в том, что в городах живут не только туристы и курортники, и поэтому цены там могут быть более демократичные (на все), выбор товаров и услуг гораздо больше, чем на чистом курорте, но при этом гулять по центру в мокрых трусах уже не так допустимо, как на курорте. Тут вы должны хорошенько подумать, какой образ жизни на отдыхе для вас важнее.

Определившись с курортом, выбирайте линию. Все знают, что на курортах принято определять первую линию от моря (или от подъемника), вторую, третью и так далее. Сколько метров между ними? В Болгарии нет четкого регламента и каждый продавец недвижимости стремится присвоить своему объекту первую или вторую линию - ведь так престижнее и можно оправдать цену 🙂  То есть номер линии это степень удаленности от пляжа. Третья линия будет означать, что вы будете идти до пляжа от своего дома примерно от 15 минут до 30. А на Солнечном Берегу это вообще необъяснимо. Поэтому, покупая курортную недвижимость, надо все смотреть самим своими глазами.

Преимущество первой линии заключается в близости к пляжу и в хороших видах из окна, если ваш апартамент смотрит на море. Недостатки - в шуме от отдыхающих и сильном бризе.

На второй и третьей линии хороший вид будет только с верхних этажей. Также хороший вид бывает на курорте Святой Влас из очень удаленных комплексов. Потому что Святой Влас находится на той самой горе, которая плавно спускается в море. Преимущество жизни на курорте Святой Влас заключается исключительно в хороших видовых характеристиках и красоте самого курорта Диневи Резорт. Иначе, ходить пешком с пляжа на гору редкое по своей сомнительности удовольствие. Поэтому все удаленные комплексы предлагают зимние гаражи и паркинги. Ну почти все.

Практически тоже самое можно сказать и о северном побережье, но с некоторыми поправками. Например квартал Траката в Варне тоже находится на холме над морем - но на плоскости, поэтому не из каждого дома там можно увидеть море.

Определившись с линией, выбирайте дом и апартамент. Выбирая дом, смотрите какая у него территория, сколько бассейнов и прочих "общих частей" - за это надо будет платить.

Комплекс с поддерживаемой территорией

При выборе апартамента в Болгарии всегда надо учитывать одну важную вещь - поддержка. То есть, купив апартамент в комплексе, вы возьмете на себя обязательства ежегодно платить определенную сумму обслуживающей компании. При покупке вы будете подписывать два договора: предварительный договор и договор поддержки.

Помните, что поддержка не касается конкретно вашего апартамента - это поддержка территории и общих частей: лестниц, крыши, бассейнов, поливка розовых кустов и смена лампочек в фонарях.

Очень важно обращать внимание на площадь квартиры - сколько из нее действительно полезной, а сколько приходится на террасы и общие части. Вы должны решить, нужно ли вам столько террас и не слишком ли много общих частей в этом комплексе. Ведь ежегодный налог на недвижимость, налог по сделке и сумма обслуживания будут зависеть от этих метров.

Также необходимо учитывать, что болгарский метр длиннее русского. Это означает, что в Болгарии площадь считается по внешнему периметру, то есть ширина стен тоже входит в площадь - но вы ведь не будете в них жить. Заходя в квартиру, при осмотре, сразу оценивайте площадь и спрашивайте какова она по документам. Имейте в виду, что каждый год вам придется за все это платить.

Комплекс с бассейном

И еще немножечко шить...

Если вы думаете, что купив себе дачу, сможете окупить ее содержание, сдавая ее в аренду на один месяц в сезон, а в два других жить самостоятельно (или наоборот), то тут вы сильно заблуждаетесь.

1. Если вы купите недвижимость в апартотеле, который будет сдавать ваш апартамент в аренду, то выбирать, когда отдыхать вам не придется: у них есть свои графики. А если вы выберете себе самый лучший месяц, а другие оставите под найм, то скорее всего ваш апартамент просто не будут сдавать. Сольют по тихому. Но при этом процент за услугу будут брать. Можете не сомневаться.

2. Спрос на аренду курортного жилья сильно ниже предложений. У ВСЕХ уже есть свой угол в Болгарии! Шучу 🙂 Но доля правды в этой шутке есть. Владельцы хотят сдавать подороже, курортники хотят снимать подешевле. В результате выигрывают болгарские сети апартотелей, о которых я писала в первом пункте. Но там такой маленький заработок, которого не хватает ни на что. Зато вашу квартиру курортники уделают по полной! В общем, тут все зависит от вашего везения и брезгливости. Если считаете, что овчинка выделки не стоит, то несете все расходы сами и не пытаетесь подзаработать на аренде. Кого интересует порядок цифр - спрашивайте у риелтора, который делает вам предложения.

Недвижимость для ПМЖ

Покупая недвижимость для постоянного проживания, вы отталкиваетесь в основном только от собственного благосостояния. Есть деньги - покупаете большую квартиру в центре города, нет - покупаете то, что можете себе позволить.

Отличие дачной недвижимости от постоянной заключается лишь в том, что последняя должна находится в населенных пунктах, желательно городах. То есть там, где люди живут постоянно и есть развитые коммуникации в виде школ, больниц, почтовой связи, банков, сетевых магазинов, городского транспорта и так далее.

Самыми крупными городами в Болгарии на сегодняшний день являются:

  • София,
  • Пловдив,
  • Бургас,
  • Варна,
  • Русе,
  • и далее уже по нисходящей по количеству населения.

Русскоязычное население сконцентрировано в столице - София, затем в двух крупных приморских городах Варна и Бургас и потом уже Пловдив, и другие города поменьше.

Агенты не любят подыскивать городскую недвижимость (для ПМЖ), потому что тут очень высокий процент пустых просмотров и очень низкий процент вознаграждения. Поэтому, если хотите чтобы к вам отнеслись внимательнее, дайте агенту свой процент за поиск и подбор. Как правило, это 3%. Потому что от застройщика этот агент тоже получит не более 3%, а может еще придется делиться с другими агентами. По сравнению с курортной, где застройщик дает агентству 10%, - городская недвижимость для продавцов совершенно непривлекательна. Но вам же надо где-то жить. Поэтому надо заинтересовать агентов.

Желающие посмотреть как выглядит городская недвижимость в Болгарии, могут полистать статьи с фотографиями по тэгу "Кварталы Софии".

Качество болгарской недвижимости

Стройматериалы на складе

Это самый трудный момент. Тут не стоит сильно обольщаться. Качество болгарской недвижимости, в том смысле как это слово понимает русский человек, сильно ниже плинтуса. То есть в прямом смысле порой даже плинтусов нет - типа дизайн такой. Плитка кривая и косая, полы ходят или их вообще нет - тут принято стелить линолеум или ковролин прямо на бетон. Прямых углов нет от слова совсем, либо они весьма условны. Даже погуляв по старым городам вы можете увидеть прекрасные снаружи дома, стоящие острым углом, тупым углом, круглым углом и так далее, наружу. Внутри сплошь и рядом скошенные потолки (на последних этажах), отсутствие откосов и подоконников. То есть они у них снаружи, а внутри окно со стеной идет заподлицо. Нормальным считается душ в пол. В общем, не стоит падать в обморок при первом же осмотре. Болгарская недвижимость такая дешевая не просто так - она этого заслуживает. Если вам кажется, что она дорогая, значит вам совсем не стоит ничего тут покупать и даже смотреть.

Разумеется, не все люди живут в таких апартаментах. Масса населения строит дома под себя и делает себе качественные крепкие и красивые ремонты. Иногда такую квартиру можно случайно купить, но это большая редкость и на это не стоит рассчитывать.
В общем, я предлагаю снизить планку своих ожиданий по качеству болгарской недвижимости. Тогда и смотреть станет легче.

Старый жилой фонд в Софии: дома, построенные 50 или 100 лет назад. Для нормальной жизни непригодны или требуют огромных капиталовложений.

Важно!

Прежде чем писать в агентство недвижимости, вы должны определиться со своими целями и желаниями, и как можно трезвее смотреть на вещи. Сформулируйте свои требования, а если не можете выразить, просто объясните чего бы вам хотелось.
Отталкивайтесь от реальности. Не надо писать: "найдите мне самую дешевую квартиру". Вам никто не ответит. На такие запросы, обычно, отвечают жулики, потому что они думают, что это пишет глупый человек, у которого нет денег на недвижимость, но есть несколько тысяч евриков, на которые его можно будет развести, предлагая "дешевую недвижку". Ведь всем известно, что при виде халявы, у людей напрочь выключается мозг.

Агенту нужно писать ту сумму, которую вы хотите потратить на покупку недвижимости и еще иметь 5% плюсом на ее оформление.

Нужно четко понимать, что чем меньше у вас денег, тем хуже выбор и больше шансов нарваться на обман.

Стоимость недвижимости в Болгарии складывается из ее местоположения, качества и истории. История это бывшие хозяева, отягощения в виде долгов, банковских залогов или трупов.

Чтобы сориентироваться на болгарском рынке недвижимости - достаточно знать среднюю стоимость квадратного метра в том месте, где планируете купить апартамент. А далее все просто, на выбор два арифметических действия:

  • умножайте среднюю стоимость на количество метров предполагаемой будущей покупки;
  • разделите свой бюджет на желаемое количество метров.

Полученные цифры не должны особо расходиться с реальностью.

То есть, если вам предлагают трешку во Власе за 25000 евро, то вы должны испугаться. Всегда задавайте вопрос, почему такая квартира стоит так мало или так много: например, какая-нибудь 15-метровая студия в 5 км от моря, продается за 50000 евро. Это тоже бред, потому что неразумно дорого.

Особенности болгарских риелторов

Про отопление в Болгарии

Последняя статистика по недвижимости в Болгарии

Отблагодарить автора

Чашечкой кофе.

Сколько в Болгарии русских собственников недвижимости

 

Бронируйте свой отдых в Болгарии уже сейчас